» Казахстанский Бухгалтерский форум www.balans.kz

Сдача в аренду квартиры, не являющейся твоей собственностью

  
Показать сообщения:
Начиная со старых .::. Начиная с новых
Автор: ТаТьяна
Добавлено: #1  Вт Апр 21, 2015 13:47:33
Заголовок сообщения: Сдача в аренду квартиры, не являющейся твоей собственностью
Здравствуйте! Кто может подсказать, как правильно поступить в следующей ситуации: у моего совершеннолетнего сына есть квартира, он сейчас учится в другом городе. Я хочу сдавать ее посуточно (ИП на упрощенке уже есть). Перед отъездом сын выписал мне доверенность на квартиру, где он уполномочил меня "сдавать в аренду, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру". Могу ли я официально сдавать в аренду чужую квартиру, имея на руках только такую доверенность? Либо нужно что-то еще? И как быть с налогом на имущество? Он платится же на его ИИН. А доход с использования его квартиры в предпринимательских целях буду получать я, а не он. Спасибо.
Автор: esiphi
Добавлено: #2  Вт Апр 21, 2015 14:04:44
Заголовок сообщения:
ТаТьяна говорит:
сын выписал мне доверенность на квартиру, где он уполномочил меня "сдавать в аренду,

Это не противоречит закону.
ТаТьяна говорит:
как быть с налогом на имущество?

Налог на имущество оплачивается собственником квартиры.(ст.403 п.1 НК РК).
С ув.
Автор: ТаТьяна
Добавлено: #3  Вт Апр 21, 2015 15:15:57
Заголовок сообщения:
Может, я неточно сформулировала вопрос. Квартира сына, а ИП на меня, и получать доход от сдачи квартиры буду я, как ИП (В настоящее время у меня как у ИП вид деятельности торговля, деятельность приостановлена, я хочу возобновить деятельность уже не в сфере торговли, а с видом деятельности - сдача квартиры в аренду). Предварительно мне как-то надо поставить эту квартиру на учет, как используемую в предпринимательской деятельности? Но использовать в предпринимательской деятельности будет не собственник, а я.
Автор: куляш1973
Добавлено: #4  Вт Апр 21, 2015 17:37:48
Заголовок сообщения:
Вы будете платить налоги с доходов как ИП, а налог на имущество платит собственник, т.е. сын.
Автор: ТаТьяна
Добавлено: #5  Вт Апр 21, 2015 18:37:04
Заголовок сообщения:
По какой ставке он должен платить? Просто как физ.лицо?

Добавлено спустя 43 секунды:

По какой ставке он должен платить? Просто как физ.лицо?

Добавлено спустя 38 секунд:

По какой ставке он должен платить? Просто как физ.лицо?
Автор: Belik
Добавлено: #6  Вт Апр 21, 2015 20:50:55
Заголовок сообщения:
Мне кажется ип должен платить как ип
Автор: куляш1973
Добавлено: #7  Вт Апр 21, 2015 21:18:23
Заголовок сообщения:
Belik, если кажется, креститься надо, а чтобы советы давать, надо знать налоговый кодекс.
ТаТьяна,
Сын должен платить как обычный житель обычного казахстанского города, т.е. один раз в год по бумажке из налоговой до 01 октября текущего года.
В принципе, вы использовали один из легальных способов оптимизации налогов, сдавая квартиру за сына. Вот если бы сдавал сам сын, то возникало бы обязательство по подаче ФНО 700.00 и соответствующеуплате налога на имущество по ставке 0,5% от стоимости квартиры.
Автор: Belik
Добавлено: #8  Вт Апр 21, 2015 22:07:42
Заголовок сообщения:
А где это все написано в НК ? И у ИП нет обязанности сдавать форму 700 ?

Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:

И где про это тоже написано ? Не верится

Добавлено спустя 3 минуты 4 секунды:

Аргументируйте пожалуйста
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #9  Ср Апр 22, 2015 00:21:38
Заголовок сообщения:
Доверенность дает лишь право сдавать в аренду от имени сына и получать за него деньги. Соответственно в договоре аренды вы должны писать:
"Мы, нижеподписавшиеся, Иванов Иван Иванович в лице ИП Ивановой Татьяны Петровны, действующей на основании доверенности № ... от ...., именуемый в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ..."
Арендная плата также является доходом вашего сына, а не вашим (вы лишь получаете ее по доверенности от сына), поэтому платить налоги с этого дохода и отчитываться за них должен ваш сын. Но за него это можете сделать так же вы на основании доверенности.
Статья 17 НК говорит:
1. Налогоплательщик (налоговый агент) вправе участвовать в отношениях, регулируемых налоговым законодательством Республики Казахстан, через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
...
3. Уполномоченным представителем налогоплательщика (налогового агента) признается физическое или юридическое лицо, уполномоченное налогоплательщиком (налоговым агентом) представлять его интересы в отношениях с налоговыми органами, иными участниками отношений, регулируемых налоговым законодательством Республики Казахстан.

Уполномоченный представитель налогоплательщика (налогового агента) - физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, действует на основе нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной, выданной таким налогоплательщиком (налоговым агентом) в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан, в которой указывается конкретный перечень полномочий представителя.

Поскольку ваш сын не является ИП, то он (или вы за него) должен сдавать форму 240 до 31 марта следующего года за отчетным и платить ИПН 10%.
Налоги на имущество и земельный платятся за физическое лицо.

Второй вариант - вы можете заключить со своим сыном договор доверительного управления - ст.35-36 НК.

В этом случае доход от аренды будет являться доходом доверительного управляющего, т.е. вашим, и с него вы должны будете платить налоги и сдавать отчетность как доверительный управляющий по тому налоговому режиму, на котором работает ваше ИП.
Учредитель доверительного управления (ваш сын) может получать или не получать вознаграждение (в зависимости от того, что будет написано в договоре доверительного управления), но никакие налоги он уже платить не должен.
Налоги на имущество и земельный в данном случае может платить либо ваш сын (как физическое лицо), либо вы (как ИП) - опять же в зависимости от того, что будет написано в договоре.
Подробнее об учредительном управлении:
http://balans.kz/viewtopic.php?p=315722#315722
http://www.balans.kz/viewtopic.php?t=31911
http://www.balans.kz/viewtopic.php?t=33876
http://www.balans.kz/viewtopic.php?t=36727
Автор: куляш1973
Добавлено: #10  Ср Апр 22, 2015 11:33:30
Заголовок сообщения:
не советую ДДУ, мороки много.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #11  Ср Апр 22, 2015 11:36:30
Заголовок сообщения:
куляш1973, я сама не работала с доверительным управлением, но очень интересуюсь. Насчет "мороки" - можно поподробнее?
Автор: куляш1973
Добавлено: #12  Ср Апр 22, 2015 11:46:19
Заголовок сообщения:
Рита, то, что Вы пишите, на самом деле делается намного проще. Мой брат дал моей теще нотариальную доверенность на право распоряжаться его квартирой, а теща уже в качестве ИП заключила договор аренды с компанией, которая снимает квартиру для своего сотрудника.
Т.к. теща не является собственником квартиры, то никаких обязательств по подаче ФНО 700 у нее не возникает, выкупает патент на год и вперед с песней.
Брат соответственно никакого дохода с квартиры не имеет и никаких налоговых отчетов не сдает. Платит вовремя земельный налог и налог на имущество как физик.
К чему здесь можно прикопаться? Я предлагаю Татьяне именно такую схему, вполне законную.
Деньги от компании капают на счет ИП, а владелец квартиры не является получателем дохода и соответственно не возникает никаких налоговых обязательств. Весь доход облагается у ИП.
По Вашей схеме возможно двойное налогообложение: и у ИП, и у физ.лица.
Рита говорит:
Арендная плата также является доходом вашего сына, а не вашим (вы лишь получаете ее по доверенности от сына), поэтому платить налоги с этого дохода и отчитываться за них должен ваш сын. Но за него это можете сделать так же вы на основании доверенности.

Вот с этим моментом я не согласна. Квартира сдается через ИП именно для того, чтобы избежать эти 10% налога. А тогда зачем вообще весь этот сыр-бор.

Добавлено спустя 6 минут 8 секунд:

Рита говорит:
Насчет "мороки" - можно поподробнее?

Ну хотя бы начать с того, что ДДУ оформляется у нотариуса и регистрируется в ЦОНе. Лишние траты времени и лишние расходы на госпошлины и прочие сборы по оформлению.
Затем - ведение раздельного учета по объектам, находящимся в ДУ.
Короче, надо сто раз подумать прежде чем связываться с этим доверительным управлением. И для такой мелочи, как сдача одной единственной квартиры - это явно неэффективно :)
Я сталкивалась с ДДУ, когда передавали в это самое управление целый имущественный комплекс большого промышленного предприятия.
Автор: Большой начальник
Добавлено: #13  Ср Апр 22, 2015 11:58:18
Заголовок сообщения:
Куляш1973, согласен с Вами, кроме одного момента - Вашему ИП все таки надо заключить договор аренды с собственником квартиры за символическую плату - например 1000 тг/месяц и уплачивать с этой суммы ИПН в бюджет. Иначе налоговики будут трактовать это как безвозмездно полученную услугу вашим ИП и доначислят ему налог от среднерыночной стоимости аренды такой квартиры.

Добавлено спустя 6 минут 44 секунды:

По ДДУ - тоже хотели делать такой на квартиру, но там сумма нотариусу около 20 тысяч и потом договор нужно регистрировать через ЦОН, так что забили и используем схему описанную Куляш1973
Автор: Алиса
Добавлено: #14  Ср Апр 22, 2015 12:19:57
Заголовок сообщения:
Рита говорит:
я сама не работала с доверительным управлением, но очень интересуюсь. Насчет "мороки" - можно поподробнее?

Я работаю с доверительным управлением именно в таком случае. Сдаем квартиру в аренду. квартира оформлена на меня, куплена в совместном браке, т.е. муж по ГК тоже является собственником. Муж зарегистрирован как ИП. На себя открывать ИП я не хотела. Устно консультировались в НУ, может ли ИП показывать в составе своих доходов эту аренду. Ответ - нет не может, делайте доверительное управление. Сделали. Не могу сказать, что так много мороки, но это стоит денег. Года два или три назад мы заплатили нотариусу за такой договор 18-20 тыс.тенге. В БТИ регистрировали, там если и платили, то очень мало, в памяти не осело. Регистрация никаких проблем не вызвала. Но не исключено, что в случае продажи потребуют договор доверительного управления расторгнуть. Сделали оплошность в договоре, указали, что все налоги, в том числе налог на землю и имущество, платит ИП. Теперь налог на имущество весьма велик - около 25 тысяч в год за однокомнатную квартиру в 40 кв.м.
Автор: куляш1973
Добавлено: #15  Ср Апр 22, 2015 12:24:37
Заголовок сообщения:
Большой начальник говорит:
Вашему ИП все таки надо заключить договор аренды с собственником квартиры за символическую плату - например 1000 тг/месяц и уплачивать с этой суммы ИПН в бюджет.

Согласна! Как вариант для снижения риска.
Автор: Алиса
Добавлено: #16  Ср Апр 22, 2015 12:25:23
Заголовок сообщения:
куляш1973 говорит:
Деньги от компании капают на счет ИП, а владелец квартиры не является получателем дохода и соответственно не возникает никаких налоговых обязательств. Весь доход облагается у ИП.

Я как бухгалтер, была бы против таких выплат. Знаю аналогичный случай, когда банк арендовал помещение у физика по доверенности. По старому договору, заключенному несколько лет назад, такая схема еще работала. Но в прошлом году при перезаключении договора юристы банка потребовали делать доверительное управление.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #17  Ср Апр 22, 2015 12:40:30
Заголовок сообщения:
куляш1973 говорит:
Брат соответственно никакого дохода с квартиры не имеет и никаких налоговых отчетов не сдает.

Если так делают ваш брат со своей тещей, это еще не значит, что это правильно. Вашему брату в любой момент могут предъявить обвинение в сокрытии дохода и уклонении от уплаты налогов. И то, что налоговики до сих пор это не заметили, просто видимо у ИП не было проверок.
куляш1973 говорит:
К чему здесь можно прикопаться? Я предлагаю Татьяне именно такую схему, вполне законную.

Этот вопрос обсуждался на известном юридческом форуме (ссылку не выкладываю, чтобы не нарушать правила). Так вот юристы считают, что этот метод как раз незаконный, цитрую мнение юриста (выделение автора):
Цитата:
Доход, получаемый представителем, действующим на основании доверенности, всегда является доходом представляемого, поскольку представитель совершает действия от имени представляемого.

Следовательно, и отчитываться по этому доходу, и платить налоги с него должен не тот, кто действует по доверенности, а тот, кто выдал доверенность.
куляш1973 говорит:
Квартира сдается через ИП именно для того, чтобы избежать эти 10% налога. А тогда зачем вообще весь этот сыр-бор.

Именно по этому поводу и могут быть претензии налоговиков, т.к. это однозначно уход от налогов. Хочет собственник квартиры платить меньше налогов - пусть регистрирует свое ИП или заключает договор доверительного управления с другим ИП.
Автор: куляш1973
Добавлено: #18  Ср Апр 22, 2015 12:46:28
Заголовок сообщения:
проверку прошла.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #19  Ср Апр 22, 2015 12:47:16
Заголовок сообщения:
Алиса говорит:
Сдаем квартиру в аренду. квартира оформлена на меня, куплена в совместном браке, т.е. муж по ГК тоже является собственником. Муж зарегистрирован как ИП. На себя открывать ИП я не хотела. Устно консультировались в НУ, может ли ИП показывать в составе своих доходов эту аренду. Ответ - нет не может, делайте доверительное управление.

Вот это странно, т.к. квартира, приобретенная в браке, является общей совместной собственностью супругов - ст.219 ГК.
И далее:
Статья 220 ГК говорит:
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке.

То есть жене просто надо дать письменное согласие на сдачу квартиры в аренду мужем и все.
Алиса говорит:
Сделали оплошность в договоре, указали, что все налоги, в том числе налог на землю и имущество, платит ИП.

Но ведь договор можно расторгнуть и заключить новый. Правда снова платить придется, но надо посчитать, что выгоднее: один раз заплатить нотариусу или каждый год переплачивать налоги.
Автор: ТаТьяна
Добавлено: #20  Ср Апр 22, 2015 12:48:34
Заголовок сообщения:
Всем спасибо! (спасибки нажала). Подведу итог:
1) Заключаю договор аренды квартиры между физ лицом -собственником и ИП (на минимальную сумму, скажем, 1000 тенге в месяц), где указываю, что арендатор может сдавать ее в субаренду.
2) ИП заключает договоры на сдачу квартиры в субаренду, весь доход - на ИП, налогообложение -по выбранному режиму. В НУ по месту нахождения квартиры нужна какая-то регистрация? Я как ИП зарегистрирована в другом НУ, там деятельность приостановлена.
3) В конце года физ лицо сдает декларацию по форме 240 и платит ИПН 10%.
2) Налог на имущество и налог на землю - платит собственник, но, так как он сдал ее в аренду (см.п.1), то по какой ставке?
Автор: куляш1973
Добавлено: #21  Ср Апр 22, 2015 12:50:57
Заголовок сообщения:
Рита говорит:
Вашему брату в любой момент могут предъявить обвинение в сокрытии дохода и уклонении от уплаты налогов.

На каком основании? Значит, если я даю покататься на своей машине сыну или даю соседке казан на время - это тоже повод для подозрений в сокрытии доходов?

Добавлено спустя 3 минуты 25 секунд:

На то я и физ.лицо, что не обязано со всего иметь доходы. Выгоды, полученные от работодателя - согласна,это доход работника, а все остальные упущенные выгоды для простых физ.лиц - это личное дело каждого отдельно взятого физ.лица.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #22  Ср Апр 22, 2015 13:23:48
Заголовок сообщения:
ТаТьяна говорит:
1) Заключаю договор аренды квартиры между физ лицом -собственником и ИП (на минимальную сумму, скажем, 1000 тенге в месяц), где указываю, что арендатор может сдавать ее в субаренду.

Отличный вариант.
ТаТьяна говорит:
2) ИП заключает договоры на сдачу квартиры в субаренду, весь доход - на ИП, налогообложение -по выбранному режиму. В НУ по месту нахождения квартиры нужна какая-то регистрация? Я как ИП зарегистрирована в другом НУ, там деятельность приостановлена.

Дополнительной регистрации не надо, но деятельность вы должны возобновить. Отчеты будете продолжать сдавать в то НУ, где зарегистрировано ИП.
ТаТьяна говорит:
3) В конце года физ лицо сдает декларацию по форме 240 и платит ИПН 10%.

Поскольку физлицо сдает в аренду ИП, т.е. налоговому агенту, то он сам сдавать декларацию и платить ИПН не должен. ИП, как налоговый агент, удерживает ИПН у источника выплаты, а ему платит арендную плату за минусом ИПН. Эти суммы показываете в своей отчетности ИП.
Кстати, ИП на каком режиме налогообложения?
ТаТьяна говорит:
2) Налог на имущество и налог на землю - платит собственник, но, так как он сдал ее в аренду (см.п.1), то по какой ставке?

Поскольку он сдает в аренду как физлицо, то и налоги на имущество и земельный платит как физлицо - по квитанциям, присылаемым из налоговой.

Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:

куляш1973 говорит:
Значит, если я даю покататься на своей машине сыну или даю соседке казан на время - это тоже повод для подозрений в сокрытии доходов?

В данном случае вы не получаете никакого дохода, поэтому нет и объекта для налогообложения. Сдача в аренду - совсем другое дело.

Добавлено спустя 1 минуту 18 секунд:

Если будете давать казан соседям за деньги, тогда да - сразу возникнет объект налогообложения, обязаны сдавать форму 240.

Добавлено спустя 6 минут 7 секунд:

куляш1973 говорит:
На то я и физ.лицо, что не обязано со всего иметь доходы. Выгоды, полученные от работодателя - согласна,это доход работника, а все остальные упущенные выгоды для простых физ.лиц - это личное дело каждого отдельно взятого физ.лица.

Отстаете от жизни, сейчас даже доход от личного подсобного хозяйства, если он больше 24 МЗП в год, надо декларировать и платить с него налоги.
Автор: ТаТьяна
Добавлено: #23  Ср Апр 22, 2015 15:18:02
Заголовок сообщения:
Рита говорит:
Поскольку физлицо сдает в аренду ИП, т.е. налоговому агенту, то он сам сдавать декларацию и платить ИПН не должен. ИП, как налоговый агент, удерживает ИПН у источника выплаты, а ему платит арендную плату за минусом ИПН. Эти суммы показываете в своей отчетности ИП.
Кстати, ИП на каком режиме налогообложения?

На упрощенной декларации, следовательно, отражаю этот ИПН в 910 форме.

По месту жительства отношусь к налоговой Х, по месту нахождения зарегистрирована в налоговой У, деятельность приостановлена, т.к. отдел в том районе закрыла, другой деятельности пока нет. Квартира, которую собираюсь сдавать, относится к району Х, как и место жительства. Значит, теперь, перед тем, как сдавать квартиру в аренду, я перевожусь из налоговой У в налоговую Х, просто предоставив адресную справку, заявляю о возобновлении деятельности, в виде деятельности указываю сдача квартиры в аренду, а договор аренды между мной как ИП и физ.лицом вообще нигде не показываю.

Правильно?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #24  Ср Апр 22, 2015 15:37:04
Заголовок сообщения:
Все верно.
Автор: ТаТьяна
Добавлено: #25  Ср Апр 22, 2015 15:58:20
Заголовок сообщения:
Спасибо, разобрались!

  

Служба поддержки WWW.BALANS.KZ